Noch vor wenigen Jahren war es in kleinen Städten und im ländlichen Raum durchaus möglich, mit einem „normalen“ Einkommen und einer guten Finanzierung Wohneigentum zu erwerben und den Kredit zu Lebzeiten abzubezahlen. Solche Ideen haben viele Menschen in boomenden Städten wie Berlin, Düsseldorf, München oder Stuttgart hingegen auch schon vor zehn Jahren nicht nachvollziehen können.

Dazu einmal ein Praxis-Beispiel: Ein Einfamilienhaus in einem ordentlichen Zustand war in vielen Regionen Deutschlands bis vor fünf Jahren durchaus für 150.000 bis 250.000 Euro zu bekommen. Wer mit einem ordentlichen Einkommen oder in Partnerschaften sogar zwei Einkommen nun vor dem Erreichen des 40. Lebensjahres ein Haus kaufen wollte, hatte dafür noch gute Voraussetzungen. Schon vor zehn Jahren waren die Zinsen niedrig und eine Person im Festangestelltenverhältnis mit 30 Jahren hatte gut 40 Jahre Zeit, einen Immobilienkredit zurückzuzahlen. Für die Bank ist ein Kreditgeschäft dieser Art durchaus risikoarm: Entweder, der Schuldner zahlt monatlich Kreditraten, Tilgung und Zinsen oder aber, der Bank gehört das Haus mit einem entsprechenden Gegenwert.

Im Jahr 2010 musste man noch mit Hypothekenzinsen von rund 5 % kalkulieren, um eine Baufinanzierung darzustellen. Nur 5 Jahre später waren die Zinsen auf etwa 2,5 % gesunken, während 2021 die Zinsen rund um 1 % liegen.

Im Immobilienmarkt verbinden sich seit einigen Jahren zwei fatale Faktoren miteinander: Der Leitzins der EZB sinkt seit Jahren, weshalb das Finanzsparen immer unattraktiver wird. Parallel wird die Nachfrage nach Wohneigentum oder Wohnraum als Kapitalanlage immer größer.

Fachleute sprechen bei einer anhaltenden Niedrigzinspolitik, in der sich die reine Anlage von Geld auf Sparbüchern, in Tagesgeldkonten oder langfristigen Angeboten einfach nicht mehr lohnt, von der sogenannten „Flucht in Sachwerte“. Der Anleger erkennt, dass dauerhaft keine Zinsen mehr für die Geldanlage zu erwarten ist. Daher wird nach anderen Anlageformen gesucht, wo sich das eingesetzte Kapital dann auf andere Art und Weise verzinst. Dies steigert quasi künstlich die Nachfrage nach Immobilien, die lediglich zur Vermietung und letztlich zur Vermehrung des Kapitals gedacht sind. Folgende Sachwerte für die Geldanlage werden immer beliebter:

Private Bauherren oder junge Familien mit dem Wunsch nach einem Eigenheim bekommen zwar mit gutem Einkommen momentan Kredite zu historisch günstigen Konditionen, finden aber kaum noch Wohnungen und Häuser, die weniger als 350.000 Euro kosten. Da eine Baufinanzierung aber immer einerseits den Wert der Immobilie (unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen) sowie die Lebensarbeitszeit des Kreditnehmers abbilden muss, erfüllt sich der Traum vom Eigenheim leider immer seltener.

Wer trotz des überhitzten Marktes ein Baugrundstück findet und über ein gutes Einkommen verfügt, der sollte sich im Vorfeld mit den Details einer Baufinanzierung auseinandersetzen. Denn anders als beim Immobiliendarlehen steht der Bausumme noch kein Wert gegenüber. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, das dem Schuldner nicht zur freien Verfügung steht.

Die Zweckbindung ist bei noch nicht gebauten Häusern ein wichtiges Detail. Da nur Stück für Stück Werte entstehen, ist die Bank auch nur in diesem Rahmen zur Bezahlung im Rahmen der Finanzierungsvereinbarung verpflichtet.

Wer sich für den Erwerb einer Immobilie, einer Eigentumswohnung oder einem Grundstück inklusive Neubau interessiert, kann die Baufinanzierung mit folgenden Kreditgebern gestalten:

Im Internet finden sich zahlreiche Rechner, wo Bauwillige ihr Alter, ihr Einkommen und die benötigte Summe eintragen können. Auf Basis dieser Daten werfen die Finanzierungsrechner dann aus, wie hoch die Zinsen und die Finanzierungsdauer sind. Schon an dieser Stelle macht das Feld „Eigenkapital“ einen großen Unterschied. Denn ganz ohne Eigenkapital, also vorhandenes Vermögen des Kreditnehmers, wird kaum noch eine Finanzierung angeboten.

Private Bauherren sollten darüber hinaus im Vorfeld ermitteln, welche Fördermöglichkeiten es für den Neubau einer Immobilie gibt. Die KfW unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen Zuschüssen und Krediten.

Beim Neubau sollten die Bauherren neben den Finanzierungsfragen auch noch weitere Fragen für sich beantworten können. Will das Paar Kinder bekommen und lässt sich die Finanzierung auch mit einem Gehalt stemmen? Ist das Haus bereits altersgerecht konzipiert, sodass man tatsächlich den Lebensabend darin verbringen kann? Sind ökologische Aspekte wie Wärmedämmung und regenerative Energien bereits eingeplant?

Leider kaufen immer noch viel zu viele junge Familien ein Haus, das kurz nach dem Eintritt in die Rente entweder aufwendig saniert werden muss. Oder aber die Immobilie wird verkauft, weil eine altersgerechte Sanierung zu teuer kommt. Mit der richtigen Planung hingegen kann das Eigenheim bis ins hohe Alter bewohnt werden und dann auch dafür sorgen, dass die Rente noch für ein aktives Leben im Alter finanziell ausreicht.